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임대인이 수리 거부할 때, 세입자가 반드시 알아야 할 ‘법적 대응 방법’

로앤조이 2025. 10. 19. 07:00

전세나 월세 살다 보면 집이 새는 누수나 곰팡이, 난방 고장 등 하자가 생기기 마련입니다. 하지만 임대인이 “내 책임 아니다”라며 수리를 거부한다면? 세입자가 취할 수 있는 법적 대응 절차와 실제 대처법을 정리했습니다.

📌 목차

1️⃣ 임대인의 수선의무, 어디까지일까?
2️⃣ 수리 거부 시 세입자가 취할 수 있는 단계별 대응
3️⃣ 직접 수리비 청구 및 월세 차감 가능성
4️⃣ 분쟁 조정·소송 절차와 실질적인 해결 전략

임대인이 수리 거부할 때, 세입자가 반드시 알아야 할 ‘법적 대응 방법’

 

벽에 곰팡이가 피고, 천장에서 물이 새는데 임대인이 “그건 니가 알아서 해”라면 얼마나 막막할까요?
민법 제623조, 즉 ‘임대인의 수선의무’를 몰라 당하는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 수리 거부 시 세입자가 법적으로 대응하는 현실적인 방법을 알려드릴게요.

1️⃣ 임대인의 수선의무, 어디까지일까?

임대인은 단순히 집을 빌려주는 것에서 끝나지 않습니다. 거주에 필요한 기본적 안전·위생·편의 상태를 유지할 의무가 있죠.
민법 제623조에 따라, 임대인은 **“임차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무”**를 가집니다.

즉, 누수·결로·곰팡이·전기 고장·보일러 고장·창문 파손 등은 명백히 임대인의 수리 범위입니다.
다만, 세입자의 고의·과실로 인한 손상이라면 임대인이 책임지지 않아도 됩니다.


→ 예: 세입자가 직접 망가뜨린 벽지, 부주의로 깨진 창문 등

이 단계에서는 문제 발생 시 즉시 사진·영상 등 증거 확보가 가장 중요합니다.
📷 “사진 한 장이 나중에 손해배상 소송의 핵심 증거가 된다”는 점 꼭 기억하세요.

💬 “집 상태가 심각한데 임대인이 버티고 있나요?”
👉 관련 법률상담 또는 분쟁조정 신청으로 해결 가능

2️⃣ 수리 거부 시 세입자가 취할 수 있는 단계별 대응

임대인이 “그건 임차인 몫이다”라며 거부할 경우, 서면 통보 → 내용증명 발송 → 임차권 행사의 순서로 대응합니다.

  1. 서면(문자·카톡 포함)으로 수리 요청 내용 남기기
    • “○월 ○일부터 보일러가 고장 나 난방이 안 됩니다. 임대인의 수선의무 이행을 요청드립니다.”
    • 날짜, 상황, 사진 등 함께 보관
  2. 내용증명 우편으로 공식 요청
    • 법적 증거력을 확보하기 위한 절차
    • 임대인이 계속 거부 시, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률구조공단을 통한 조정 가능
  3. 임차권 행사 / 계약 해지 검토
    • 수리 거부가 장기화되어 정상 거주가 불가능한 경우, 계약 해지 및 보증금 반환 청구 가능

3️⃣ 직접 수리비 청구 및 월세 차감 가능성

만약 임대인이 끝내 수리를 거부한다면, 세입자가 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다.
단, 법적으로 인정받기 위해서는 반드시 사전 통보 → 영수증·계약서 보관이 필요합니다.

  • 사전 통보: “임대인이 수리를 거부하므로 직접 수리 후 비용을 청구합니다.”
  • 증빙 자료: 영수증, 시공 전·후 사진, 견적서
  • 청구 방식: 보증금에서 공제하거나, 소송을 통해 청구 가능

이때 세입자가 임의로 월세를 차감할 경우, 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 신중해야 합니다.
안전하게 진행하려면 조정 절차를 거치거나, 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

4️⃣ 분쟁 조정·소송 절차와 실질적인 해결 전략

임대인이 끝까지 수리나 비용 지급을 거부한다면, 분쟁조정위원회 또는 소액사건 소송으로 해결할 수 있습니다.

  • 주택임대차분쟁조정위원회
    → 신청서 접수 후 평균 1~2개월 내 조정 결과 도출
    → 법원 소송보다 빠르고 비용이 적음
  • 소액사건소송 제기
    → 청구 금액이 3천만 원 이하인 경우 해당
    → 변호사 없이도 가능하지만, 법률 상담을 거치면 결과가 유리함

또한 손해배상 청구도 가능합니다.
예를 들어, 누수로 인해 가구나 옷이 망가졌다면 **‘임대인의 관리 소홀’**을 이유로 손해배상까지 청구할 수 있죠.

💬 “분쟁이 장기화될까 걱정되나요?”
👉 빠른 합의 유도를 위한 전문 변호사 상담이 현실적인 해법입니다.

🧾 요약 정리

  • 임대인은 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수리 의무를 가진다.
  • 하자 발생 시 사진·영상 증거 확보는 필수.
  • 수리 거부 시 내용증명 → 조정 신청 → 직접 수리 후 청구 순으로 대응.
  • 무단 월세 차감은 분쟁 요인, 반드시 절차를 지켜야 한다.
  • 법률상담·조정제도·소송 절차를 병행하면 실질적인 해결 가능.

👉 결국 핵심은 “증거 확보와 절차적 대응”입니다.
세입자의 권리는 법으로 보호받을 수 있습니다.
생활 속 불합리함을 바로잡는 첫걸음, 지금부터 시작하세요.