임대인이 보증금 올려달라는데, 꼭 들어줘야 할까?｜보증금 인상 요구 대응법

계약기간 중 또는 갱신 시점에 임대인이 보증금 인상을 요구한다면 무조건 따라야 할까? 임차인의 법적 권리, 인상 한도, 거절 가능 여부, 그리고 실제 대응 요령까지 임대차보호법 기준으로 자세히 정리했다.

📚 목차

1. 임대인의 보증금 인상 요구, 언제 가능한가?
2. 계약 중간에 올려달라면 거절 가능하다
3. 계약 갱신 시 인상 한도는 ‘5% 이내’
4. 부당한 인상 요구 시 대처 및 신고 절차

1️⃣ 임대인의 보증금 인상 요구, 언제 가능한가?

임대인이 “물가도 올랐고, 보증금 좀 올리자”고 요구하는 경우가 종종 있습니다.
하지만 **임대차 계약은 법적으로 ‘기간 내 임대료(보증금·월세) 고정 원칙’**이 적용됩니다.
즉, 계약기간 중에는 임대인이 일방적으로 보증금 인상을 요구할 수 없습니다.

다만 예외가 있습니다.

• 임차인 동의가 있을 경우
• 계약서에 보증금 조정 조건이 명시된 경우 (예: 금리 변동 등)

이외에는 임대인의 일방적인 인상은 효력이 없습니다.
민법 제628조에 따라 임대차는 정해진 기간 동안 동일 조건으로 유지되어야 하며,
임차인이 동의하지 않으면 임대인은 이를 강제할 수 없습니다.

👉 핵심 요약:

• 계약기간 중 보증금 인상 요구는 원칙적으로 불가
• 임차인 동의나 계약서 명시 조항이 있어야만 가능

2️⃣ 계약 중간에 올려달라면? 거절할 수 있다

계약 기간이 남아 있는데 “보증금 500만 원만 더 올려달라”는 식의 요구가 들어왔다면,
임차인은 정당하게 거절할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 거절 의사를 명확하게 남기는 것입니다.
단순히 “생각해볼게요”라는 말은 나중에 동의로 오해받을 수 있으므로,
문자나 카톡, 내용증명 등으로 다음과 같이 명시하는 게 안전합니다.

“계약기간 중 보증금 변경은 동의하지 않습니다.
임대차 계약은 기존 조건 그대로 유지됩니다.”

 

임대인이 인상에 응하지 않으면 계약 해지를 운운할 수도 있지만,
임차인이 계약을 위반하지 않은 이상 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.
이는 **주택임대차보호법 제6조(계약갱신)**에서도 보호되는 부분으로,
임대인이 정당한 사유 없이 해지하거나 인상 요구로 압박하는 행위는 불법입니다.

3️⃣ 계약 갱신 시 인상 한도는 ‘5% 이내’

계약기간이 끝나고 갱신 시점이라면 상황이 조금 다릅니다.
이때는 법에서 정한 인상 한도가 적용됩니다.

• 「주택임대차보호법 시행령 제4조의3」에 따라
  보증금 또는 월세는 5% 이내에서만 인상 가능합니다.
• 5%를 초과해 인상하려면 임차인의 자발적인 동의가 필요합니다.

예를 들어, 기존 보증금이 1억 원이라면
최대 5%인 500만 원까지만 인상 가능합니다.
이 이상을 요구하며 “그럼 나가라”고 하는 것은 부당한 퇴거 압박으로 간주될 수 있습니다.

또한 5% 인상 한도는 지자체 조례로 더 낮게 제한될 수도 있으므로,
해당 지역의 시·군·구청 홈페이지에서 **‘전월세 인상률 상한제’**를 확인하는 것이 좋습니다.

4️⃣ 부당한 인상 요구 시 대처 및 신고 절차

보증금 인상 요구가 법적 한도를 초과하거나,
임차인을 압박하는 수단으로 사용된다면 다음과 같이 대응할 수 있습니다.

1. 내용증명 발송
   • “임대차보호법상 계약 기간 중 보증금 변경 요구는 불가함”을 명시하고
     인상 요구에 동의하지 않는다는 의사를 공식적으로 통보합니다.
   • 이후 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용됩니다.
2. 임대차분쟁조정위원회 신청
   • 주택도시보증공사(HUG) 또는 대한법률구조공단을 통해
     임차인-임대인 간 인상 갈등을 조정받을 수 있습니다.
   • 조정 신청 후 60일 이내에 합의·결정이 내려집니다.
3. 임대차 신고제 활용
   • 신고된 계약내용과 다르게 임대인이 일방적으로 인상을 요구했다면,
     관할 지자체에 ‘허위 신고’ 또는 ‘불법 인상’으로 신고할 수 있습니다.
4. 법적 대응 (민사소송)
   • 보증금 인상 강요로 계약을 파기당했다면,
     임차인은 계약해지 무효확인 소송이나 손해배상 청구를 제기할 수 있습니다.

💡 Tip:
임대인의 요구가 부당하다면, 감정적으로 대응하지 말고 법 조항을 근거로 대응해야 합니다.
“주택임대차보호법상 인상 한도는 5%입니다”라는 문장 하나로도 분위기를 바꿀 수 있습니다.

✅ 마무리

임대인의 보증금 인상 요구는 **시점(계약 중 / 갱신 시)**에 따라 전혀 다르게 판단됩니다.

• 계약 중엔 원칙적으로 불가,
• 갱신 시엔 5% 한도 내에서만 가능하며,
• 이를 넘는 요구는 법적으로 거절할 수 있습니다.

임차인도 임대인과의 관계에서 감정이 아닌 법으로 대응해야
보증금과 계약 안정성을 모두 지킬 수 있습니다.

 

📌 핵심 정리

• 계약 중 보증금 인상 요구 = 원칙적으로 불가
• 갱신 시 인상 가능하나 5% 이내
• 부당 인상 요구 시 내용증명 + 분쟁조정위원회 활용
• 법 조항 근거로 대응하면 분쟁 가능성 최소화