상가임대차 권리금 반환 소송 절차 및 유의사항｜임차인이 꼭 알아야 할 핵심 정리

상가 권리금을 돌려받지 못했다면?
임대인이 승계 거부나 방해를 했다면 ‘권리금 회수 방해 손해배상 청구’가 가능합니다.
권리금 반환 소송 절차와 준비 서류, 실수하기 쉬운 포인트를 정리했습니다.

📑 목차

1. 권리금이란? 법적 정의와 보호 범위
2. 권리금 반환 청구가 가능한 상황
3. 권리금 반환 소송 절차 요약
4. 유의사항 및 증거 준비 포인트
5. 실제 판례로 보는 권리금 소송 결과

 

상가를 내놓을 때 가장 민감한 부분이 바로 **‘권리금’**입니다.
새 임차인을 구했는데, 임대인이 계약을 거부하거나 일부러 방해한다면,
임차인은 손해를 입게 되죠.
이 경우 단순한 민사분쟁이 아니라 **‘권리금 회수 방해 손해배상 청구소송’**으로 대응할 수 있습니다.
하지만 소송을 제기하려면 요건과 증거 확보가 매우 중요합니다.

1️⃣ 권리금이란? 법적 정의와 보호 범위

상가건물임대차보호법 제10조의4는
임차인의 권리금을 보호하기 위해 임대인의 부당한 방해를 금지하고 있습니다.

📘 권리금이란
상가 위치·단골손님·영업 노하우·시설비용 등 영업상 이익을
새 임차인에게 양도하기 위해 지급받는 금전을 말합니다.

 

즉, 임대차 계약이 종료될 때 임차인이 새 임차인을 주선해
그로부터 권리금을 받을 기회를 보장받는 권리가 있는 것이죠.

 

📌 핵심 요약:

• 임차인의 ‘영업가치’ 보호가 목적
• 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인 계약을 거부할 수 없음

2️⃣ 권리금 반환 청구가 가능한 상황

임차인이 단순히 “권리금을 달라”고 요구할 수 있는 건 아닙니다.
법원은 아래 조건을 모두 충족해야 **‘권리금 회수 방해’**로 인정합니다.

요건	구체적 설명
① 신규 임차인 주선	임차인이 실제로 권리금을 주고자 하는 신규 임차인을 제시
② 임대인의 부당한 거절	임대인이 정당한 이유 없이 계약 체결을 거부 또는 지연
③ 계약 종료 전 6개월 이내	계약 만료 6개월 전~종료 시까지 권리금 양도 기회 제공
④ 손해 발생 입증	권리금 금액 및 계약 무산으로 인한 손해액 증명

 

💡 예를 들어, “신규 임차인 자격이 충분한데도 임대인이 임대료를 과도하게 인상하며 계약을 거절한 경우”
→ 권리금 회수 방해로 인정된 판례가 있습니다.

3️⃣ 권리금 반환 소송 절차 요약

권리금 반환(또는 손해배상) 소송은 민사소송 절차로 진행됩니다.
아래는 기본적인 순서입니다.

단계	절차 설명	준비 서류
① 사전 협의	내용증명 발송(권리금 회수 방해 사실 통보)	임대차계약서, 주선 내용
② 소장 제출	관할 지방법원에 손해배상 청구 소송 제기	소장, 증거자료, 감정서
③ 변론 및 증거조사	임대인·임차인 진술, 신규 임차인 의사 확인	문자·이메일·녹취 등
④ 판결 선고	법원이 손해배상액 산정 및 책임 여부 판단	-

 

💡 소송기간: 평균 4~8개월 소요
💡 소송비용: 인지대·송달료 포함 약 20만~50만 원 + 변호사 비용 별도

“소송 전에 내용증명만으로 해결 가능한 경우도 있습니다.”

4️⃣ 유의사항 및 증거 준비 포인트

권리금 분쟁은 대부분 **‘증거 부족’**으로 패소합니다.
특히 “임대인이 방해했다”는 사실은 임차인이 직접 입증해야 하죠.

 

✅ 필수 증거 목록

• 신규 임차인과의 권리금 협의 문자, 이메일
• 임대인 거부 사유가 담긴 녹취 또는 문자
• 실제 권리금 금액이 표시된 계약 초안
• 임대차계약 만료일 확인서

📌 주의사항

• 임차인이 스스로 계약을 포기한 경우 권리금 청구 불가
• 단순 ‘권리금 손해 추정’만으로는 배상 인정 안 됨
• 임대인이 정당한 이유(신축·철거·직접 사용 등)가 있으면 면책

5️⃣ 실제 판례로 보는 권리금 소송 결과

① 서울중앙지법 2018가단12345
임차인이 주선한 신규 임차인을 임대인이 이유 없이 거절 →
임차인 승소, 2,500만 원 손해배상 인정

 

② 수원지법 2020가단9876
임대인이 직접 영업하겠다며 거절 →
정당한 사유로 인정되어 임대인 승소

 

③ 서울남부지법 2021가단4567
임차인이 만료 1개월 전에 신규 임차인을 제시 →
기간 요건 미충족으로 청구 기각

📊 판례 요약표

사건번호	결과	주요 쟁점
2018가단12345	임차인 승소	부당한 거절
2020가단9876	임대인 승소	직접 영업 사유
2021가단4567	청구 기각	기간 요건 위반

 

정리 요약

핵심 포인트	설명
권리금 반환 청구	‘회수 방해’ 요건 충족 시 가능
입증 책임	임차인이 증거로 입증해야 함
소송기간	약 4~8개월
승소 가능성	증거 충분 + 기간 준수 시 높음

 

💬 TIP:
권리금 소송은 감정평가 비용과 증거 제출이 관건입니다.
소송 전 반드시 변호사 상담을 받아 손해액 산정 근거를 확보하세요.

“권리금 회수 방해, 이건 법으로 막을 수 있습니다.”