전세계약 갱신 거절, 정당 사유와 임차인 보호 방법 완벽 정리

전세계약 만료를 앞두고 집주인이 갱신을 거절할 때, 무조건 나가야 할까요?
임대인의 정당한 거절 사유와 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 기준, 실제 대응 방법을 한눈에 정리했습니다.

📑 목차

1. 전세계약 갱신 거절, 법적으로 가능한 경우
2. 임차인이 갱신 요구권을 행사하는 방법
3. 임대인의 ‘직접 거주’ 사유가 거짓일 때 손해배상 기준
4. 갱신 거절 분쟁 발생 시 임차인의 대응 절차
5. 마무리 – 임차인이 꼭 기억해야 할 핵심 요약

1️⃣ 전세계약 갱신 거절, 법적으로 가능한 경우

전세계약이 끝나갈 무렵, 집주인이 “이번에는 재계약 안 하겠습니다”라고 통보하는 경우가 있습니다.
하지만 「주택임대차보호법 제6조의3」에 따라 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 권리가 있으며,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

📌 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당 사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기 이상 차임(월세)을 연체한 경우
• 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차인이 무단으로 재임대(전대)한 경우
• 임대인 또는 직계존비속이 실제 거주할 예정인 경우
• 임차인이 계약 위반 행위를 한 경우

👉 단순히 “다른 사람에게 더 비싸게 주고 싶다”거나 “집을 비워두고 싶다”는 이유는 법적으로 정당하지 않습니다.

2️⃣ 임차인이 갱신 요구권을 행사하는 방법

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 요구 의사를 표시해야 합니다.
이 기한 내에 서면 또는 기록이 남는 방식으로 “계약 갱신을 원합니다”라고 통보하면 법적 효력이 생깁니다.

 

📮 안전한 통보 방법

• 내용증명 우편 발송
• 문자 메시지 / 이메일 등 기록이 남는 방식

이 기간을 넘기면 묵시적 갱신(자동 연장)으로 전환될 수 있지만,
그 경우 계약기간이 2년이 아닌 1년 단기 연장으로 해석될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

💡 TIP
갱신 요구권을 행사한 임차인은 기존 조건으로 2년 연장 가능하며,
보증금이나 월세 인상은 5% 이내에서만 가능합니다. (지자체별로 더 낮게 제한 가능)

3️⃣ 임대인의 ‘직접 거주’ 사유가 거짓일 때 손해배상 기준

임대인이 “직접 거주하겠다”며 갱신을 거절했는데,
이후 실제로는 제3자에게 다시 임대한 경우, 이는 허위 사유에 해당합니다.

「주택임대차보호법 제6조의3 제9항」에 따르면,
이 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 의무를 집니다.

 

💰 손해배상액 산정 기준

• 신규 임차인에게 받은 보증금·월세 차액
• 이사비, 중개수수료 등 실제 발생한 비용
• 정신적 피해에 대한 위자료 (법원 판단에 따라 인정 가능)

임차인은 한국토지주택공사(LH) 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청하거나,
필요 시 민사소송으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

4️⃣ 갱신 거절 분쟁 발생 시 임차인의 대응 절차

전세계약 갱신 거절 통보를 받았을 때는 감정적으로 대응하지 말고,
다음 순서로 증거 중심의 절차적 대응을 하는 것이 중요합니다.

1️⃣ 내용증명 발송 – 갱신 의사 통보 및 거절 사유 확인 요청
2️⃣ 거절 사유 검토 – 법에서 정한 정당 사유에 해당하는지 확인
3️⃣ 조정 신청 – 주택임대차분쟁조정위원회에 무료 조정 신청
4️⃣ 법적 대응 – 부당 거절 시 손해배상 청구 또는 갱신 확인 소송 제기

 

⚖️ 조정 절차의 장점
분쟁조정위원회는 평균 1~2개월 내에 결과를 내려주며,
소송보다 시간·비용 부담이 적어 실질적으로 효과적입니다.

5️⃣ 마무리 – 임차인이 꼭 기억해야 할 핵심 요약

전세계약 갱신 거절은 임대인의 권리이지만, 정당한 사유가 있어야만 유효합니다.
임차인은 법적으로 보장된 갱신 요구권을 적극 행사하고,
내용증명 등 증거를 남기는 절차를 꼭 지켜야 합니다.

불합리한 거절을 당했을 때는
👉 분쟁조정위원회 → 손해배상 청구 순으로 차근히 대응하는 것이 현명합니다.