집주인이 보증금 반환 지연할 때 대처법｜내용증명부터 소송까지 완벽 정리

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
단순한 민원으로 해결되지 않습니다.
내용증명 → 지급명령 → 소송 → 강제집행까지 실제 절차별 대응법을 정리했습니다.

📑 목차

1. 보증금 반환 지연, 단순한 ‘시간 끌기’가 아니다
2. 법적으로 보증금 반환 시점은 언제일까?
3. 돌려주지 않을 때 단계별 대응 절차
4. 실제 사례로 보는 효과적인 대응 전략

1️⃣ 보증금 반환 지연, 단순한 ‘시간 끌기’가 아니다

임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 “새 세입자 들어와야 돌려줄 수 있다”거나
“지금 돈이 없다”며 시간을 끄는 경우가 많습니다.

하지만 주택임대차보호법 제3조, 제8조에 따르면
임대차계약이 종료되고 임차인이 퇴거한 시점에는
집주인은 즉시 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

즉, 새 세입자가 들어올 때까지 기다릴 필요가 없으며,
지연 시에는 **법정이자(지연손해금)**를 청구할 수도 있습니다.

 

📌 핵심 요약:

• 계약 종료 + 퇴거 완료 = 보증금 반환 의무 발생
• “새 세입자 나와야 돌려준다”는 법적 근거 없음
• 반환 지연 시 연 5~12%의 지연이자 청구 가능

2️⃣ 법적으로 보증금 반환 시점은 언제일까?

보증금 반환 의무는 임대차 계약 종료일과 퇴거일이 모두 도래했을 때 생깁니다.
즉, 계약기간이 끝나도 아직 거주 중이면 반환 의무가 발생하지 않습니다.

상황	반환 시점	비고
계약기간 종료 + 퇴거 완료	즉시 반환해야 함	임대차 종료 확정
계약기간 종료 + 거주 중	반환의무 없음	거주 중은 점유 지속
보증금 일부 공제 사유 있음	정당한 금액만 공제 후 지급	연체료, 수리비 등 입증 필요

 

집주인이 ‘수리비’, ‘청소비’ 등을 임의로 공제하려면
반드시 영수증, 사진 등 객관적 증빙자료가 있어야 합니다.
그렇지 않다면 부당 공제로 인정되어 추가 배상 책임을 질 수도 있습니다.

3️⃣ 돌려주지 않을 때 단계별 대응 절차

보증금 반환을 요구했는데도 지급이 지연된다면,
아래 절차를 순서대로 밟는 것이 가장 효과적입니다.

✅ ① 내용증명 발송 (최초 공식 통보)

• 계약 종료일, 퇴거일, 반환금액, 계좌번호를 명시
• “○일 내 미반환 시 법적 조치 예정” 문구 포함
• 우체국 내용증명으로 3부 발송 (본인, 상대방, 우체국 보관)

👉 효과: 법적 증거로 인정되어 이후 소송 시 유리하게 작용합니다.

✅ ② 지급명령 신청 (간이 법원 절차)

• 소송보다 간단하고 비용 저렴 (인지대 약 1~2만 원 수준)
• 법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 접수 가능
• 상대방이 이의 제기 없으면 자동 확정판결로 효력 발생

👉 효과: 빠르면 2~3주 내 확정 가능, 강제집행 바로 가능

✅ ③ 보증금 반환 소송 제기

• 지급명령에 이의가 있거나 금액이 큰 경우
• 소송을 통해 정식 판결을 받아 강제집행권 확보
• 판결 확정 후 임대인의 재산(보증보험, 예금, 부동산) 압류 가능

✅ ④ 강제집행 (최후 수단)

• 판결문 또는 확정된 지급명령을 근거로
• 부동산 압류·경매 신청, 예금 압류, 급여압류 등 실질적 회수 절차 진행

👉 주의:
명도소송이 병행될 경우, 세입자의 퇴거 시점과 맞춰 진행해야 합니다.

4️⃣ 실제 사례로 보는 효과적인 대응 전략

💬 사례 1.
세입자 A씨는 계약 종료 후 두 달이 지나도 보증금을 받지 못했습니다.
내용증명 발송 후 지급명령을 신청하자, 집주인이 소송 전에 전액 반환했습니다.
→ 법적 조치 의사만 명확히 보여도 상당수 분쟁은 조기 해결됩니다.

 

💬 사례 2.
집주인이 끝내 반환을 거부하자,
A씨는 판결문을 근거로 집주인 예금 계좌를 압류해
보증금 90%를 회수했습니다.

 

💡 핵심 팁:

• 계약 종료 1주일 전부터 반환 의사를 문자로 남기세요.
• 통화보다 문자·카톡 기록이 훨씬 강력한 증거입니다.
• 퇴거 전후로 집 상태 사진을 반드시 촬영해두세요.

🧾 마무리

보증금 반환은 ‘시간이 지나면 알아서 주겠지’가 아닙니다.
법적 절차를 알고, 정해진 순서대로 대응해야 내 돈을 지킬 수 있습니다.

💬 핵심 한줄 요약:

“내용증명 한 장이, 수개월의 분쟁을 막는다.”