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전세계약 특약 작성 시 주의할 점|법적으로 인정되는 문구와 위험한 문구 총정리

로앤조이 2025. 10. 22. 13:00

전세계약서의 특약 한 줄이 보증금 수천만 원을 지켜줍니다.
보증보험 가입, 하자 수리, 원상복구 등과 관련된 특약은 어떻게 써야 할까?
법적으로 인정되는 안전한 특약 문구와 주의할 점을 정리했습니다.

📑 목차

  1. 전세계약서 ‘특약’의 법적 효력
  2. 분쟁을 예방하는 필수 특약 문구 예시
  3. 쓰면 오히려 불리해지는 위험한 특약
  4. 안전한 특약 작성 요령과 실전 팁

전세계약 특약 작성 시 주의할 점|법적으로 인정되는 문구와 위험한 문구 총정리

1️⃣ 전세계약서 ‘특약’의 법적 효력

특약(特約)은 계약 당사자 간에 별도로 합의한 내용을 뜻합니다.
주택임대차보호법보다 당사자 간의 약정이 우선 적용될 수 있습니다.

 

📜 민법 제105조

“당사자는 법률에 특별한 규정이 없는 한,
그 의사에 따라 계약의 내용을 자유롭게 정할 수 있다.”

 

즉, 특약은 계약서 본문보다 우선 효력을 갖는 경우가 많습니다.

하지만!
불공정하거나 일방에게 불리한 특약은 무효가 될 수 있습니다.
예를 들어 “보증금은 반환하지 않는다”와 같은 조항은
법의 강행규정(주택임대차보호법 제3조)에 반하므로 효력이 없습니다.

2️⃣ 분쟁을 예방하는 필수 특약 문구 예시

아래는 실제 분쟁을 예방할 수 있는 안전한 특약 예시입니다 👇

💡 (1) 시설·하자 수리 관련

“입주 전 주요 설비(보일러, 수도, 전기)는 임대인이 정상 작동을 보장하며,
하자 발생 시 임대인 부담으로 수리한다.”

 

→ 수리 책임 명확히 구분.
→ ‘입주 후 발견된 하자’를 둘러싼 분쟁 예방 효과.

💡 (2) 보증금 반환 시기 명시

“임대인은 계약 종료일로부터 ○일 이내에 보증금을 반환한다.”

 

→ 보증금 반환 지연 시 지연손해금(이자) 청구 근거 확보 가능.

💡 (3) 원상복구 범위 한정

“통상적인 사용으로 인한 도배·장판 훼손은 원상복구 의무에서 제외한다.”

 

→ 퇴거 시 수리비 부담 분쟁 방지.

💡 (4) 전세보증보험 관련

“본 계약은 전세보증보험 가입을 전제로 하며,
임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류 제공에 협조한다.”

 

→ 보험사 심사 거절을 막는 핵심 특약.

💡 (5) 관리비·공과금 명시

“공동관리비는 임차인이 부담하며,
보일러 점검비·시설 수리비는 임대인 부담으로 한다.”

 

→ 세부 항목별 부담 주체 명시로 불필요한 오해 방지.

3️⃣ 쓰면 오히려 불리해지는 위험한 특약

특약은 잘 쓰면 방패지만,
잘못 쓰면 임차인에게 불리한 덫이 됩니다 ⚠️

다음과 같은 문구는 실제로 효력 제한 또는 무효로 판단된 사례가 있습니다.

 

🚫 ① 보증금 반환 관련 위험 문구

“임대차 종료 후 새로운 임차인이 구해져야 보증금 반환한다.”
→ 임차인에게 불리한 조건부 반환 조항으로 무효 가능성 높음.

 

🚫 ② 하자 수리 책임 회피 문구

“임차인은 모든 수리비를 부담한다.”
→ 주택임대차보호법 제6조 위반. 임대인의 기본 수선의무 회피 불가.

 

🚫 ③ 보험 관련 부적절한 문구

“보증보험 가입 및 비용은 임차인 책임.”
→ 임대인의 협조의무를 배제하는 문구는 보험금 청구 거절 사유가 될 수 있음.

 

🚫 ④ 원상복구 전면 의무 조항

“임차인은 퇴거 시 모든 시설을 원상복구한다.”
→ ‘통상적 사용 손상’까지 포함해 과도한 의무를 부과하면 무효 가능성 있음.

4️⃣ 안전한 특약 작성 요령과 실전 팁

🧾 1. 문장은 구체적이고 수치화해서 작성하기

  • “임대인은 보일러 교체를 약속한다.” ❌
  • “입주 전 ○월 ○일까지 보일러를 교체한다.” ✅

📎 2. 계약서 특약란에 직접 서명 필수

  • 구두 합의로만 남기면 나중에 증거 불충분
  • 양 당사자 서명 또는 도장 찍으면 분쟁 시 강력한 증거

📷 3. 시설 사진·점검 기록 남기기

  • 입주 전 하자 확인 사진은 특약의 보조증거로 인정됨

🧩 4. 특약은 반드시 계약서 사본과 함께 보관

  • 계약서 분실 시 특약만 남으면 효력 약화
  • PDF 스캔 또는 사진으로 양쪽 모두 보관

✅ 마무리

전세계약 특약은 단순한 추가 문장이 아닙니다.
그 한 줄이 **보증금 수천만 원을 지키는 ‘법적 방패’**가 될 수 있습니다.

 

💬 핵심 한줄 요약:

“특약은 자유지만, 법 위반 문구는 무효다.
구체적으로, 증거로 남겨라.”