계약서 외 구두 약속·보험 문제, 임차인이 꼭 알아야 할 권리

전세계약서에는 없지만, 임대인이 구두로 약속한 내용 — 지키지 않으면 어떻게 될까?
또한 전세보증보험 가입 시 ‘계약서와 다른 구두 합의’가 문제가 될 수도 있습니다.
임차인이 꼭 알아야 할 핵심 권리를 정리했습니다.

📑 목차

1. 계약서 외 구두 약속, 법적으로 효력 있을까?
2. 전세계약 시 구두 합의로 인한 주요 분쟁 사례
3. 전세보증보험 가입 시 구두 약속이 문제 되는 이유
4. 임차인이 분쟁을 예방하기 위한 실질적 대처법

1️⃣ 계약서 외 구두 약속, 법적으로 효력 있을까?

일반적으로 임대차계약은 **서면(계약서)**을 기준으로 합니다.
하지만 구두 약속도 일정 요건을 갖추면 법적 효력이 있습니다.

📜 민법 제105조에 따르면,

“당사자가 법률행위의 내용을 자유롭게 정할 수 있다.”

즉, **‘구두로 한 약속도 계약의 일부로 인정될 수 있음’**을 의미합니다.
단, 문제는 입증(증거) 입니다.
서면이 없으면 나중에 "그런 약속 없었다"라고 부인할 가능성이 높기 때문이죠.

 

✅ 인정될 수 있는 구두 약속 예시:

• “관리비는 내가 부담할게요”
• “에어컨은 새 걸로 교체해 드릴게요”
• “계약 갱신 시 보증금은 그대로 갈게요”

이런 약속들은 실제 분쟁 시,
녹취·문자·카톡 내용 등으로 입증하면 법원에서도 효력을 인정받을 수 있습니다.

2️⃣ 전세계약 시 구두 합의로 인한 주요 분쟁 사례

실제 사례를 보면 구두 약속이 문제되는 경우가 매우 많습니다.

 

📌 사례 ① 집수리 약속 불이행

임대인이 “입주 전 보일러 교체하겠다”고 구두로 약속했으나,
실제로는 수리하지 않고 계약만 체결한 경우 → 임차인 손해 발생

 

→ 법원 판단:
카톡 내용, 통화 녹취 등이 제출되면
‘구두 약속도 계약 내용으로 포함’되어 손해배상 인정 가능

 

📌 사례 ② 관리비·수리비 부담 약속 불이행

“냉장고 고장 나면 임대인이 수리해 준다”는 말을 믿고 계약했으나,
실제로는 “계약서엔 안 써 있다”며 거부

 

→ 해결 포인트:
계약서 내용이 우선하지만, 구체적 증거가 있으면
민법 제106조(관습과 당사자 의사)에 따라 구두 합의 인정 가능

💡 정리하자면:

말로 한 약속도 ‘증거’만 있다면 계약의 일부로 인정될 수 있다.
하지만 서면보다 입증이 어렵기 때문에 분쟁 위험이 훨씬 크다.

3️⃣ 전세보증보험 가입 시 구두 약속이 문제 되는 이유

‘주택도시보증공사(HUG)’나 ‘SGI서울보증’ 등에서
전세보증보험을 가입할 때,
계약 내용은 계약서에 적힌 내용만 기준으로 심사합니다.

즉, 임대인과 구두로 “보증금은 실제로 ○○만 원 더 줬다”
혹은 “전입일자는 미리 잡아도 된다”는 식으로 합의했다면,
보험사 입장에서는 ‘허위 계약’으로 간주될 수 있습니다.

 

🚨 이럴 때 생길 수 있는 문제:

• 보증보험 가입 거절 또는 보증금 반환 거부
• 보험금 청구 시, 실제 지급 금액과 계약서 내용 불일치로 지급 거부

따라서, 구두로 약속한 금액·날짜·조건이 있다면
반드시 계약서나 별도 합의서에 서면으로 기재해야 합니다.

📋 보증보험 안전가입 3원칙

1. 계약서 금액 = 실제 지급 금액
2. 전입신고·확정일자 즉시 완료
3. 추가 약속은 별도 확인서 작성

4️⃣ 임차인이 분쟁을 예방하기 위한 실질적 대처법

임대차 분쟁은 대부분 “말로 한 약속”을 입증하지 못해서 생깁니다.
이를 예방하려면 다음 네 가지를 반드시 실천하세요 👇

 

✅ 1. 대화 내용은 문자·카톡으로 남기기

• 전화 통화보다는 문자나 메시지로 약속 확인
• “○○해 주신다고 하신 거 맞죠?” 식으로 확인 문장 남기기

✅ 2. 합의서 또는 특약란 활용하기

• 계약서 특약란에 직접 작성하거나, 별도 합의서 첨부
• “보일러 교체 예정”, “냉장고 수리비 임대인 부담” 등 구체적으로

✅ 3. 전세계약 전, 보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

• HUG·SGI 고객센터에서 주소 입력만으로 즉시 확인 가능

✅ 4. 법률상담 또는 공인중개사 자문 받기

• 분쟁 가능성이 있는 문구는 전문가 검토 권장
• 대한법률구조공단, 한국소비자원 등 무료 상담 활용 가능

🧾 마무리

‘말로 한 약속’은 생각보다 강력한 법적 효력이 있지만,
증거가 없으면 없는 약속이 됩니다.

특히 전세보증보험을 이용할 때는
계약서와 실제 거래내용이 다르면 ‘보험금 미지급’ 위험이 크므로
모든 약속은 서면으로 남기는 습관이 가장 확실한 보호책입니다.

💬 핵심 한줄 요약:

“구두 약속도 계약이지만, 증거 없으면 말뿐이다.”