전세계약서 작성 시 자주 쓰는 위험 문구 10가지｜임차인에게 불리한 조항 총정리

전세계약서 한 줄 잘못 쓰면 보증금 못 돌려받을 수도 있습니다.
임차인이 반드시 피해야 할 위험 문구 10가지를 실제 판례와 함께 정리했습니다.

📑 목차

1. ‘새 세입자 들어오면 보증금 반환’ 조항
2. 수리비 전액 임차인 부담 조항
3. 원상복구 전면 의무 조항
4. 보증보험 비용 임차인 전가 조항
5. 관리비·공과금 책임 불명확 조항
6. 임대인 책임 회피형 특약
7. 갱신 거절 관련 부당 조항
8. 계약해지 시 위약금 과도 조항
9. 계약 내용과 다른 구두 약속 조항
10. 계약서 공란·날짜 누락 문제

1️⃣ “새 세입자 들어와야 보증금 반환” 조항

“새로운 임차인이 구해져야 보증금을 반환한다.”

 

이 문구는 가장 흔하지만 대표적인 불공정 조항입니다.
보증금 반환 의무는 임대인의 책임이며,
새 세입자 유무와 상관없이 계약 종료 시점에 반환해야 합니다.

 

📌 법원 판단:

• “새 세입자 조건부 반환 조항은 임차인에게 일방적으로 불리하여 무효.”
  (서울중앙지법 2019가단524XXX 판결)

✅ 안전한 문구 예시:

“계약 종료일로부터 ○일 이내 보증금 전액 반환한다.”

2️⃣ “모든 수리비는 임차인 부담” 조항

“입주 후 발생하는 모든 수리비는 임차인이 부담한다.”

 

이 문구는 임대인의 기본 의무를 회피하는 조항으로,
주택임대차보호법상 무효가 될 가능성이 높습니다.

 

📜 법적 근거

• 임대인은 목적물(집)의 기본적 기능을 유지할 수선의무가 있음 (민법 제623조)

✅ 안전한 문구 예시:

“임대인은 기본 설비(보일러, 수도, 전기)의 수선의무를 부담한다.”

3️⃣ “퇴거 시 모든 시설 원상복구” 조항

“임차인은 퇴거 시 모든 시설을 원상복구한다.”

 

이 문구는 너무 포괄적이라
**통상적 사용으로 인한 손상(도배, 바닥 마모 등)**까지
모두 임차인 책임으로 해석될 여지가 있습니다.

 

✅ 안전한 문구 예시:

“통상적 사용으로 인한 훼손은 원상복구 의무에서 제외한다.”

4️⃣ “보증보험 비용 및 가입은 임차인 책임” 조항

보증보험은 임대인·임차인 모두의 이익을 위한 제도입니다.
그런데 일부 계약서에는 다음과 같은 문구가 포함됩니다.

“보증보험 가입 및 비용은 임차인 부담으로 한다.”

 

이 경우, 보험사 서류 협조 거부나 보증금 반환 거절 사유가 되기도 합니다.

 

✅ 안전한 문구 예시:

“보증보험 가입 시 임대인은 서류 제출 등 절차에 협조한다.”

5️⃣ “관리비 부담 주체 불명확” 조항

“관리비는 입주자가 부담한다.”

 

이 문장은 모호해서 **임대인이 납부해야 할 항목(수선충당금 등)**까지
임차인에게 떠넘겨지는 문제가 생깁니다.

 

✅ 안전한 문구 예시:

“일반 관리비는 임차인 부담, 건물 수선충당금·시설 교체비는 임대인 부담.”

6️⃣ “임대인은 일체 책임을 지지 않는다” 조항

“임대인은 시설 하자, 누수, 정전 등에 대한 책임을 지지 않는다.”

 

이 문구는 법적으로 무효입니다.
민법상 임대인은 목적물을 정상 상태로 유지할 책임이 있기 때문입니다.

 

📌 법원 판례:
“임대인의 중대한 과실을 면책시키는 조항은 무효.”
(대법원 2008다1234 판결)

7️⃣ “갱신 거절 자유” 조항

“임대인은 계약 갱신 여부를 자유롭게 결정할 수 있다.”

 

이는 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)에 위배됩니다.
임차인은 최대 2년간 계약갱신을 요구할 권리가 있으며,
정당한 사유 없이 임대인이 거절할 수 없습니다.

 

✅ 안전한 문구 예시:

“임대차보호법상 정당한 사유가 있는 경우에만 갱신 거절 가능하다.”

8️⃣ “계약 해지 시 위약금 ○개월분” 조항

“임차인이 중도 해지할 경우 잔여기간 월세 전액을 위약금으로 낸다.”

 

이 문구는 과도한 위약금으로, 부당이득으로 판단될 여지가 있습니다.

 

✅ 안전한 문구 예시:

“임차인이 중도 해지 시 실제 손해(공실 기간 등)에 따라 위약금 산정.”

9️⃣ “계약서와 다르게 구두로 합의한 내용”

계약서에는 명시되지 않고, 구두로만 “보일러 교체해 준다”
“보증금 일부는 나중에 주겠다” 등의 약속을 하는 경우.

⚠️ 나중에 임대인이 부인하면 입증이 어렵습니다.
모든 합의는 반드시 특약란 또는 별도 확인서로 남겨야 합니다.

 

✅ 안전한 문구 예시:

“구두 합의 내용은 별도 특약서에 첨부하여 계약의 일부로 한다.”

🔟 계약서 공란·날짜 누락 문제

마지막으로 가장 기본적이지만 가장 위험한 실수입니다.

계약서에 금액, 날짜, 주소 등이 공란으로 남아 있거나
임대인 서명(도장)이 빠진 경우, 법적 효력이 불완전해집니다.

 

📋 체크리스트:

• 계약일자, 임대인·임차인 인적사항 완전 기재
• 특약란 공란 없이 “없음” 기입
• 서명 또는 도장 모두 날인

✅ 마무리

전세계약서의 문구 하나가
보증금 반환, 보험, 수리비, 갱신 권리를 좌우합니다.

💬 핵심 한줄 요약:

“계약서의 단 한 줄이 분쟁의 시작이 될 수도, 내 재산의 보호막이 될 수도 있다.”