임대인이 수선 의무를 안 하면 소송 가능할까｜세입자가 꼭 알아야 할 법적 기준과 대응법

전세·월세 계약 중 수도 고장, 보일러 파손 등 임대인이 수리를 거부한다면?
세입자가 소송할 수 있는 기준과 실제 절차, 비용까지 한눈에 정리했습니다.

📑 목차

1. 임대인의 수선 의무란 무엇인가
2. 임대인이 수리를 거부할 때 세입자가 취할 수 있는 조치
3. 실제 소송 절차와 비용, 주의해야 할 점
4. 사례로 보는 판례와 실질적인 대응 팁

1️⃣ 임대인의 수선 의무란 무엇인가

전세나 월세 계약을 맺을 때, 임대인은 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·보수할 의무가 있습니다.
민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지니며,
즉 보일러 고장, 누수, 전기 설비 불량 등 거주에 필수적인 시설이 고장 났을 경우 수선해야 하는 책임이 있는 거예요.

단, 세입자의 부주의나 고의로 인한 파손은 예외입니다. 예를 들어 입주 중 실수로 유리창을 깨거나,
생활 중 과실로 변기 막힘이 생긴 경우는 세입자의 책임이 될 수 있습니다.

임대인이 “원래 낡아서 그렇다”, “네가 써서 고장난 거다”라고 주장할 수 있지만,
핵심은 그 고장이 건물의 노후로 발생했는가, 세입자의 과실로 인한 것인가를 객관적으로 따지는 것입니다.
따라서 사진, 동영상, 수리업체 진단서 등을 확보해 두는 게 중요하죠.

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2️⃣ 임대인이 수리를 거부할 때 세입자가 취할 수 있는 조치

임대인이 “수리비는 네가 내라”거나 아예 수리를 거부하는 경우,
세입자는 단순히 참고 있을 필요가 없습니다. 다음과 같은 절차로 대응할 수 있어요.

1. 내용증명 발송:
   우선 수선 요청 사실을 명확히 남겨야 합니다.
   우편 내용증명으로 “○월 ○일에 보일러 고장 발생, 수리를 요청한다”는 문서를 남기면,
   법적 분쟁 시 매우 유효한 증거가 됩니다.
2. 임차인 직접 수리 후 비용 청구:
   임대인이 끝내 수리를 하지 않는다면,
   세입자가 직접 수리를 하고 그 비용을 임대인에게 청구하거나 차임(월세)에서 공제할 수 있습니다.
   단, 이를 위해서는 “임대인에게 수리 요청을 했으나 정당한 기간 내 응답이 없었다”는 사실이 입증되어야 합니다.
3. 임대차 계약 해지:
   수선 의무를 장기간 이행하지 않아 거주가 불가능할 정도로 불편하다면,
   계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수도 있습니다.
   이 경우 ‘목적물의 사용·수익이 불가능해졌다’는 점을 입증해야 하므로,
   반드시 증거자료(사진, 문자, 수리견적서 등)를 확보해야 합니다.

3️⃣ 실제 소송 절차와 비용, 주의해야 할 점

임대인이 끝내 수리비를 주지 않거나, 계약 해지를 거부한다면 민사소송 절차를 진행할 수 있습니다.
일반적으로 **소액사건(청구금액 3천만 원 이하)**으로 처리할 수 있어 비용 부담이 크지 않습니다.

• 소송 전 조정 절차: ‘대한법률구조공단’이나 ‘한국소비자원 분쟁조정위원회’에서 조정 가능
• 소송 제기: 관할 지방법원 민사과에 소장 제출 (수리비, 손해배상 등 청구 가능)
• 비용: 인지대 + 송달료 포함 약 5~10만 원 내외 (청구 금액에 따라 다름)
• 기간: 평균 2~4개월 정도 소요

주의할 점은, 세입자가 먼저 무단으로 월세를 공제하거나 일방적으로 계약을 해지할 경우,
오히려 임대인으로부터 손해배상 청구를 당할 수 있다는 겁니다.
따라서 반드시 내용증명과 증거 확보 후 조치를 취해야 해요.

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4️⃣ 사례로 보는 판례와 실질적인 대응 팁

📍 사례 1 – 보일러 고장, 수선 거부한 임대인에게 손해배상 판결
서울남부지방법원은 임대인이 보일러 고장 수리를 거부해 세입자가 한파 중 외부 숙소를 이용한 사건에서,
임대인에게 임차인의 숙박비 상당 손해배상을 명령했습니다.

 

📍 사례 2 – 세입자가 무단 수리 후 월세 공제 → 일부 인용 판결
대전지방법원은 세입자가 수리 전 수차례 수리 요청 사실을 증명했기 때문에,
임대인이 수리비를 부담하라고 판결했습니다.

 

✅ 실질 팁 요약

• 수리 요청은 반드시 **기록이 남는 형태(문자·내용증명)**로
• 수리 전후 사진·영상 확보 필수
• 수리비 영수증, 견적서 원본 보관
• 임대인과의 대화 내용은 증거로 활용 가능

🧾 요약

임대인의 수선 의무는 거주를 위한 최소한의 권리 보장입니다.
세입자는 무조건 참을 필요가 없으며,
📌 “내용증명 → 직접 수리 및 비용 청구 → 조정 또는 소송” 절차를 거치면 충분히 권리를 지킬 수 있습니다.
단, 증거 확보와 절차적 정당성이 핵심이므로, 처음부터 기록을 남기는 습관이 중요합니다.