세입자가 직접 수리한 경우, 비용 청구 기준은?｜임대차보호법 핵심 정리

임대인이 수리를 거부해 세입자가 직접 고쳤다면, 그 비용 돌려받을 수 있을까?
법적 청구 기준과 실제 사례, 정당한 절차까지 한눈에 정리했습니다

📑 목차

1. 임대차 계약에서 수선의무의 기본 원칙
2. 세입자가 직접 수리했을 때 비용 청구가 가능한 기준
3. 실제 청구 절차 및 유의사항
4. 판례로 보는 인정·기각 사례

1️⃣ 임대차 계약에서 수선의무의 기본 원칙

민법 제623조에 따르면 임대인은 임차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다.
즉 보일러, 수도, 전기, 창문 등 기본적인 주거 기능에 관련된 고장은 임대인이 수리해야 할 의무예요.

하지만 임대인이 이를 지속적으로 거부하거나 방치하는 경우,
세입자가 직접 수리한 뒤 비용을 청구할 수 있는 법적 근거가 생깁니다.

다만 모든 수리가 해당되는 건 아니며,
‘정당한 요청 절차’와 ‘필요성 입증’이 전제되어야 합니다.

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2️⃣ 세입자가 직접 수리했을 때 비용 청구가 가능한 기준

세입자가 직접 수리하고 그 비용을 임대인에게 청구하거나 월세에서 공제할 수 있으려면,
다음의 3가지 조건이 충족되어야 합니다.

✅ (1) 임대인에게 먼저 수리 요청을 했을 것

가장 핵심적인 전제입니다.
세입자는 고장이 발생한 즉시 임대인에게 문자, 카톡, 전화, 또는 내용증명 등
기록이 남는 방법으로 수리 요청을 해야 합니다.

💬 예: “보일러 고장이 발생하여 수리를 요청드립니다. 3일 내 수리 여부를 회신 바랍니다.”

 

이 과정이 없으면, 세입자가 임의로 수리한 경우 비용을 인정받기 어렵습니다.

✅ (2) 긴급하거나 생활에 필수적인 수리일 것

단순 편의나 미관을 위한 수리(벽지 교체, 장판 교체 등)는 보통 인정되지 않습니다.
법원은 보통 **‘생활 유지에 필수적인 기능 고장’**인 경우만 비용 청구를 인정합니다.

예를 들어,

• 겨울철 보일러 고장
• 수도 누수로 사용 불가
• 전기 배선 이상으로 정전 발생
• 창문 파손으로 방한 불가

이런 상황은 “긴급하고 필수적인 수리”로 판단됩니다.

✅ (3) 수리비용이 합리적일 것

세입자가 고가의 수리를 하거나, 필요 이상으로 교체·리모델링을 하면
임대인이 “과도한 비용”이라며 거부할 수 있습니다.

따라서 반드시 견적서·영수증·사진을 확보하고,
필요하다면 수리 전후 사진을 함께 제출하는 것이 좋습니다.

3️⃣ 실제 청구 절차 및 유의사항

세입자가 직접 수리 후 비용을 청구하려면 다음과 같이 진행합니다 👇

1. 수리 전: 임대인에게 수리 요청 → 회신 없음 시 ‘내용증명’ 발송
2. 수리 후: 영수증, 견적서, 수리 전후 사진 보관
3. 청구 방법:
   • (1) 임대인에게 직접 환급 요구
   • (2) 다음 달 월세에서 해당 금액 공제 (단, 증거 확보 후 정당한 사유 있을 때만 가능)
   • (3) 임대인이 거부 시 소액민사소송 제기

💰 소액소송 비용: 인지대 + 송달료 약 3~5만 원 수준
🕐 소요 기간: 1~3개월

⚠️ 주의: 수리비를 월세에서 일방적으로 공제하면 오히려 임대인이
“임차인의 차임 연체”를 주장할 수 있으므로,
내용증명 발송 및 증거 확보 후 진행이 안전합니다.

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4️⃣ 판례로 보는 인정·기각 사례

📍 인정된 사례 – 보일러 수리비 청구
서울중앙지방법원은 세입자가 한파 중 고장 난 보일러를 직접 교체한 사건에서,
임대인이 3일 이상 연락을 회피한 점을 들어 세입자 청구를 인용했습니다.

 

📍 기각된 사례 – 장판 교체비 청구
반면, 대구지방법원은 세입자가 “낡아서 보기 싫다”며 장판을 교체한 사건에서
“필수적인 수선이 아닌 편의 목적”이라며 청구를 기각했습니다.

 

📍 부분 인정 – 누수로 인한 천장 수리비 일부 인정
수리 항목 중 ‘누수 복구’는 인정되었으나,
‘전체 인테리어 교체’는 과도하다고 판단되어 일부만 인정된 사례도 있습니다.

💡 실질적인 팁 요약

구분	세입자 유리한 방향	주의할 점
수리 전	임대인에게 내용증명 발송	단순 구두요청은 증거로 부족
수리 중	견적서·사진 확보	수리 항목 과도하면 불인정
수리 후	영수증 원본 보관	월세에서 무단 공제 금지
분쟁 발생	조정신청 또는 소액소송	절차적 정당성 확보 필수

🧾 결론

세입자가 직접 수리한 경우라도,
임대인에게 사전 요청 → 긴급성 입증 → 합리적 비용 증빙이 이루어져야
법적으로 수리비 청구가 인정됩니다.

즉,
📌 “증거 확보 + 정당한 절차”
이 두 가지가 곧 세입자의 권리를 보호하는 가장 강력한 무기입니다.