전세 계약 중 하자 발견 시 임차인의 권리｜보증금 보호부터 수리 요구까지 총정리

전세 계약 중 집에 하자가 발견됐다면?
임차인이 요구할 수 있는 수리, 계약 해지, 손해배상 등 법적 권리를
민법과 실제 판례를 기준으로 정리했습니다.

📑 목차

1. 전세 계약 중 하자란 무엇인가?
2. 하자 발견 시 임대인에게 요구할 수 있는 권리
3. 수리 거부 시 임차인의 대처 절차
4. 법원에서 인정한 실제 사례

1️⃣ 전세 계약 중 하자란 무엇인가?

하자란 임차 주택이 통상적인 사용 목적에 부합하지 않는 상태를 말합니다.
즉, 계약 당시에는 몰랐지만 거주 중 발견된 누수, 결로, 곰팡이, 보일러·전기 고장, 방음 불량 등이 이에 해당하죠.

민법 제623조에 따르면

“임대인은 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지하게 할 의무가 있다.”

 

따라서 세입자가 거주 중 하자를 발견했다면,
그 원인 제공자가 임대인인지 여부와 관계없이
임대인은 수리 및 보수를 해줄 의무가 있습니다.

⚠️ 단, 세입자 본인의 고의·과실로 생긴 손상은 예외예요.
(예: 부주의로 문짝 파손, 난방 밸브 고장 등은 본인 부담)

2️⃣ 하자 발견 시 임대인에게 요구할 수 있는 권리

하자가 확인되면, 세입자는 다음 3가지 조치를 단계별로 요구할 수 있습니다 👇

✅ (1) 수선청구권 (민법 제623조)

가장 먼저 임대인에게 하자 수리를 요구할 수 있습니다.
이때 문자·카톡·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 요청해야 하며,
“언제, 어떤 하자가 발생했는지”를 명확히 남기는 게 중요합니다.

예:

“거실 천장에서 누수가 발생했습니다. 3일 이내 수리 여부를 회신 바랍니다.”

✅ (2) 임차인의 손해배상청구권 (민법 제390조)

임대인이 수리를 지연하거나 방치하여 생활에 불편 또는 추가 손해가 발생했다면
그 손해에 대해 배상 청구가 가능합니다.

예를 들어,

• 곰팡이로 인해 가구가 손상된 경우
• 누수로 전자제품이 망가진 경우
• 장기간 수리 미이행으로 이사비가 발생한 경우

이런 비용은 증거를 갖추면 손해배상 청구 대상이 됩니다.

✅ (3) 계약 해지 또는 임대료 감액청구권 (민법 제580조, 제581조)

하자가 심각하여 정상적인 거주가 불가능하다면
세입자는 **계약을 해지하거나 전세금 일부 반환(감액)**을 요구할 수도 있습니다.

예:

• 곰팡이가 심해 건강에 영향
• 누수·악취 등으로 주거 불가능
• 건물 구조상 위험이 존재할 경우

단순 불편 수준이 아닌 주거 기능 상실로 인정돼야 하며,
사진·영상·감정서 등 객관적인 자료가 필수입니다.

3️⃣ 수리 거부 시 임차인의 대처 절차

임대인이 “그냥 써라”라며 수리를 거부하는 경우,
임차인은 다음 순서로 대응할 수 있습니다 👇

 

1️⃣ 하자 사실 통보 (문자·내용증명)
→ 수리 요청 사실을 입증해야 합니다.

 

2️⃣ 자비로 수리 후 비용 청구
→ 임대인이 방치한 경우 직접 수리 후 수리비를 청구할 수 있습니다.
(이전 글: [세입자가 직접 수리한 경우 비용 청구 기준] 참고)

 

3️⃣ 하자보수 청구소송 또는 임대차분쟁조정위원회 신청
→ 분쟁조정위는 무료이며, 판결보다 빠릅니다.

 

4️⃣ 하자 심각 시 계약 해지 및 보증금 반환청구
→ 민법상 정당한 해지 사유가 인정될 경우,
임차인은 위약금 없이 계약 해지 가능.

 

💬 Tip:
내용증명은 “하자 발생 → 수리 요청 → 미이행”까지의 과정을 모두 기록해 두면
법적 효력이 확실히 높아집니다.

4️⃣ 법원에서 인정된 실제 사례

📍 사례 1 – 누수 방치로 인한 계약 해지 인정 (서울중앙지법)
임대인이 2개월간 누수를 방치했고, 세입자는 거주 불가 상태로 이사.
법원은 “임대인의 수선의무 위반”으로 보고 계약 해지 및 보증금 전액 반환 판결.

 

📍 사례 2 – 곰팡이 피해, 부분 감액 인정 (수원지법)
곰팡이로 인해 침실 일부만 사용 불가능했던 경우,
법원은 전세금의 일부를 감액하도록 명령.

 

📍 사례 3 – 세입자 귀책으로 인한 기각 (인천지법)
세입자가 난방 밸브를 임의로 조작하다 고장 낸 경우,
“자기 과실에 의한 하자”로 판단돼 청구가 기각됨.

🧾 요약

구분	임차인 권리	법적 근거	비고
수리 요구	수선청구권	민법 제623조	기본적 권리
손해배상	손해배상청구권	민법 제390조	증거 필수
계약 해지	해제·해지권	민법 제580조~581조	중대한 하자일 때
보증금 감액	차임감액청구권	민법 제623조	부분적 사용 불가 시

 

👉 핵심:
세입자는 단순히 “불편하다”가 아니라,
하자 → 요청 → 미이행 → 손해 발생의 과정을 증거로 남겨야
법적 권리를 온전히 행사할 수 있습니다.

✏️ 요약 정리

• 임대인은 주택을 ‘정상적으로 사용할 수 있는 상태’로 유지할 의무가 있음
• 세입자는 하자 발생 시 수리 요구 → 손해배상 → 계약 해지까지 단계적 대응 가능
• 모든 과정은 증거 중심으로 진행해야 함 (내용증명·사진·영상 등)
• 분쟁 시 임대차분쟁조정위원회 활용이 빠르고 실용적임